Garantie squat : ce que votre assurance PNO couvre vraiment
La garantie squat n'existe pas comme produit standardisé : selon les contrats, elle recouvre trois choses différentes, ou rien du tout. Découvrez ce que votre PNO couvre réellement face à une occupation illicite, les deux voies pour récupérer votre logement, et la clause qui peut réduire votre indemnité si vous n'agissez pas assez vite.
Ce qu'est juridiquement un squat, et ce qui n'en est pas
Tout part de la qualification pénale des faits. C'est elle qui détermine la procédure ouverte, les délais applicables, et l'étendue de ce que votre contrat prendra en charge.
Le troisième alinéa conditionne l'ensemble de vos droits. Un logement locatif que vous n'occupez pas peut constituer un domicile au sens pénal, à condition qu'il contienne des biens meubles vous appartenant. La précision compte : dans un meublé, ce sont bien vos meubles, et non ceux d'un locataire sortant ou entrant, qui sont pris en compte. Un logement entièrement vide n'entre pas dans cette définition.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, un second texte prend le relais dans ce cas. L'article 315-1 du Code pénal réprime l'introduction et le maintien dans un local à usage d'habitation, commercial, agricole ou professionnel, avec des peines de deux ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende. Même logique, peines moindres, et surtout procédures différentes.
Trois situations qui ne sont pas des squats
C'est un squat
- Entrée par effraction, tromperie, menace ou violence
- Occupation sans aucun titre, ni bail ni autorisation
- Maintien dans les lieux après cette introduction
Ce n'en est pas un
- Locataire qui reste après la fin du bail sans votre accord
- Personne hébergée qui refuse de partir
- Fin d'une location touristique ou d'une sous-location non autorisée
Le critère décisif est la manière dont l'occupation a commencé. Dans ces trois derniers cas, l'entrée dans les lieux était licite, ce qui ferme l'accès à la procédure accélérée et impose la voie judiciaire classique. Un impayé de loyer relève quant à lui d'un tout autre outil, la garantie loyers impayés, que nous distinguons sur notre page garanties de l'assurance PNO.
La garantie squat n'est pas une garantie standardisée
Contrairement à la responsabilité civile ou aux catastrophes naturelles, aucun texte ne définit ce que doit contenir une garantie squat. Chaque assureur construit la sienne, ou n'en propose aucune.
Chez les acteurs qui l'affichent explicitement, elle recouvre généralement trois volets, qui peuvent être présents ensemble ou séparément.
- Les frais de procédure pour faire partir les occupants : commissaire de justice, avocat, frais de justice.
- Les loyers ou indemnités d'occupation non perçus pendant l'occupation, parfois exprimés en nombre de mois plutôt qu'en euros.
- La remise en état après le départ des occupants : nettoyage, serrures, réparations.
Les plafonds annoncés par les acteurs qui commercialisent cette garantie s'échelonnent, sur les offres consultées en août 2026, de quelques milliers d'euros à environ 30 000 € par sinistre, avec des sous-plafonds distincts par volet. Ces garanties s'accompagnent presque toujours de conditions strictes : dépôt de plainte dans un délai très court, déclaration à l'assureur sous quelques jours, et parfois exigence que l'occupation soit constatée dans un délai limité après le départ du dernier locataire.
Quelles garanties PNO couvrent l'occupation illicite ?
Dans plusieurs contrats de propriétaire non occupant, l'occupation illicite relève de trois garanties distinctes plutôt que d'une rubrique unique, chacune avec ses propres conditions. Comprendre ce découpage vous dit où vous en êtes réellement.
| Garantie | Ce qu'elle peut couvrir | Sa limite face à un squat |
|---|---|---|
| Protection juridique | Conseil, assistance et prise en charge des frais d'avocat et de procédure | Souvent un délai de carence après souscription, et une liste de litiges couverts qui vise les relations avec locataires, voisins et prestataires. Vérifiez que l'occupant sans titre y figure |
| Vol et actes de vandalisme | Détériorations immobilières et actes de vandalisme consécutifs à un vol ou à une tentative | Suppose une effraction caractérisée et un dépôt de plainte. Souvent limitée aux seuls biens immobiliers, voire écartée, après une vacance prolongée |
| Frais et pertes | Pertes financières consécutives à un sinistre garanti | Suppose un sinistre garanti au sens du contrat. Une occupation illicite n'en est pas un par elle-même |
À noter, une exclusion fréquente et rarement lue : la garantie de relogement d'un locataire sinistré écarte expressément, dans plusieurs contrats du marché, les frais engagés pour reloger une personne occupant les lieux sans droit ni titre.
Sur un contrat qui n'affiche pas de garantie squat dédiée, votre couverture réelle dépend donc surtout de l'étendue de votre protection juridique et de la rédaction de votre garantie vol et vandalisme. Ce sont ces deux rubriques qu'il faut ouvrir, plutôt que de chercher le mot squat dans un tableau de garanties.
La clause de vacance, facteur de risque décisif
Le squat frappe presque toujours un logement vide. Or la vacance est justement ce qui affaiblit vos garanties, et c'est le paradoxe central de ce risque.
Les contrats définissent la vacance comme une absence de tout occupant pendant une durée continue, dont le seuil se situe fréquemment entre 30 et 90 jours selon les contrats. Au-delà de ce seuil, la garantie vol et vandalisme est le plus souvent limitée aux seuls biens immobiliers, voire suspendue. Et une vacance prolongée constitue dans beaucoup de contrats une circonstance d'aggravation du risque à déclarer, sous peine de réduction proportionnelle de l'indemnité, voire de nullité en cas de mauvaise foi.
Deux réflexes en découlent. Relisez la définition de la vacance dans vos conditions générales, en notant le seuil exact et s'il se compte en jours continus ou cumulés. Et déclarez la vacance à votre assureur dès que vous approchez du seuil, plutôt que de découvrir la clause au moment du sinistre. Le détail figure sur notre page PNO et vacance locative.
Les deux voies pour récupérer votre logement
Le cadre a été profondément remanié par la loi du 27 juillet 2023. Deux chemins existent, et le premier est réservé aux vraies situations de squat.
La procédure administrative accélérée
Prévue par l'article 38 de la loi du 5 mars 2007, elle permet de demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux, sans passer par un juge. Elle suppose trois conditions préalables : avoir déposé plainte, faire la preuve que le logement est votre domicile ou votre propriété, et faire constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice.
| Étape | Délai fixé par le texte |
|---|---|
| Le préfet sollicite l'administration fiscale si l'occupation vous empêche de prouver votre droit | Sous 72 heures. Il s'agit du délai dans lequel le préfet doit saisir l'administration, non d'un délai qui s'ajoute à la procédure |
| Décision de mise en demeure | 48 heures à compter de la réception de la demande |
| Délai d'exécution laissé aux occupants, lorsque le local est votre domicile | Au minimum 24 heures |
| Délai d'exécution lorsque le local n'est pas votre domicile | 7 jours, et un référé administratif suspend l'exécution |
| Évacuation forcée si la mise en demeure reste sans effet | Sans délai |
Cette quatrième ligne concerne directement les bailleurs : lorsque le logement occupé n'est pas votre propre domicile, le délai passe de 24 heures à sept jours et le recours en référé des occupants suspend la décision préfectorale. Le préfet peut par ailleurs refuser d'engager la mise en demeure pour un motif impérieux d'intérêt général, et doit prendre en compte la situation personnelle et familiale de l'occupant.
La procédure judiciaire
Si la voie administrative est fermée ou refusée, il faut saisir le juge. Deux règles issues de la loi de 2023 jouent alors en votre faveur.
Le délai de deux mois qui suit normalement le commandement de quitter les lieux, prévu par l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, ne s'applique pas lorsque les personnes sont entrées à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
La trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars, connaît la même exception, mais avec une nuance importante que peu de sources relèvent. L'article L.412-6 l'écarte de plein droit lorsque l'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui. Pour tout autre lieu, le juge peut supprimer ou réduire le sursis, mais il s'agit d'une faculté et non d'un automatisme. On retrouve ici la distinction posée en début d'article entre domicile et simple local d'habitation.
Les réflexes qui conditionnent votre indemnisation
Au-delà de cette clause, quatre réflexes conditionnent la suite.
- Ne tentez jamais d'expulser vous-même. Couper l'eau, changer les serrures ou faire évacuer par vos propres moyens vous expose à des poursuites et fragilise votre dossier.
- Déposez plainte immédiatement, pour violation de domicile si le logement contient vos meubles, pour occupation frauduleuse sinon. C'est la porte d'entrée de toute la procédure.
- Faites constater l'occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Ce constat est une condition légale de la voie accélérée.
- Déclarez le sinistre à votre assureur dans le délai contractuel, souvent très court. Les contrats prévoient fréquemment cinq jours ouvrés, parfois deux en cas de vol.
Que vérifier avant de souscrire
Cinq questions à poser, dans cet ordre, plutôt que de chercher le mot squat sur une plaquette.
- Ma protection juridique couvre-t-elle les litiges avec un occupant sans droit ni titre, et sous quel plafond de frais ?
- Y a-t-il un délai de carence sur cette protection juridique et sur la garantie vol et vandalisme, et de quelle durée ?
- À partir de combien de jours de vacance mes garanties sont-elles limitées, et le décompte est-il continu ou cumulé ?
- Les loyers perdus pendant une occupation illicite sont-ils indemnisés, et sur quelle durée maximale ?
- Quelles démarches mon contrat exige-t-il de moi, et dans quels délais, pour que l'indemnisation ne soit pas réduite ?
Voir aussi nos pages comparatif des assurances PNO, prix de l'assurance PNO et, si votre bien est détenu par une société, assurance PNO en SCI.
Comparer les protections face au squat
Protection juridique, délais de carence, seuil de vacance, plafond de frais de procédure : quatre lignes décident de ce que vous toucherez vraiment. Comparez-les en quelques minutes.
FAQ sur la garantie squat
La garantie squat existe-t-elle vraiment ?
Il n'existe aucune définition légale ni aucun contenu standardisé. Certains assureurs proposent une garantie portant ce nom, avec un ou plusieurs volets parmi les frais de procédure, les loyers perdus et la remise en état. D'autres contrats ne comportent pas cette rubrique et traitent le risque par la protection juridique et la garantie vol et vandalisme.
Un locataire qui ne part pas est-il un squatteur ?
Non. Un locataire qui se maintient après la fin du bail, une personne hébergée qui refuse de partir, ou un occupant à l'issue d'une location touristique ne sont pas des squatteurs, puisque leur entrée dans les lieux était licite. La procédure administrative accélérée leur est fermée, et il faut passer par la voie judiciaire.
Quelles sont les peines encourues par un squatteur ?
Trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende pour l'introduction dans le domicile d'autrui, et les mêmes peines pour le maintien, au titre de l'article 226-4 du Code pénal. Lorsque le local n'est pas un domicile, l'article 315-1 prévoit deux ans et 30 000 € pour l'introduction comme pour le maintien.
Mon logement locatif vide est-il un domicile au sens pénal ?
Il peut l'être. L'article 226-4 précise que constitue notamment un domicile tout local d'habitation contenant des biens meubles appartenant à une personne, qu'elle y habite ou non et qu'il s'agisse ou non de sa résidence principale. Un logement meublé entre deux locataires remplit ce critère, un logement entièrement vide beaucoup moins.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
Pas lorsque l'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte : le sursis est alors écarté de plein droit. Pour un local qui n'est pas un domicile, le juge peut supprimer ou réduire le sursis, mais il s'agit d'une faculté et non d'un automatisme.
Combien de temps prend la procédure administrative ?
Le préfet dispose de 48 heures pour décider de la mise en demeure. Le délai laissé aux occupants ne peut être inférieur à 24 heures lorsque le logement est votre domicile, mais il est porté à sept jours lorsque ce n'est pas le cas, ce qui vise la plupart des bailleurs. Un référé administratif des occupants suspend alors l'exécution.
Les loyers perdus pendant un squat sont-ils indemnisés ?
Rarement, et jamais automatiquement. La garantie de frais et pertes d'une PNO suppose un sinistre garanti, ce qu'une occupation illicite n'est pas en elle-même. Seuls les contrats prévoyant une garantie squat avec un volet loyers indemnisent ce poste, dans la limite d'un plafond et souvent d'un nombre de mois.
Puis-je changer les serrures pour empêcher leur retour ?
Non, tant que les occupants sont dans les lieux. Reprendre possession du logement par vos propres moyens vous expose à des poursuites et affaiblit votre dossier. Seule l'évacuation décidée par le préfet ou l'expulsion ordonnée par le juge permet de reprendre légalement possession du bien.
Cet article est fourni à titre informatif. Les informations présentées ne constituent en aucun cas un conseil juridique, financier ou fiscal, ni une offre d'assurance. Les réglementations, garanties applicables, conditions et tarifs des contrats sont susceptibles d'évoluer : veillez à vérifier les dispositions et conditions en vigueur ainsi que la notice d'information du contrat avant toute décision. Pour une étude personnalisée, consultez un professionnel adapté à votre situation. Qivio est un courtier en assurances immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23000353 (vérifiable sur orias.fr). Concernant les comparatifs, les marques, logos et noms d'assureurs cités sur ce site sont la propriété exclusive de leurs dépositaires. Les comparatifs et analyses sont réalisés de manière indépendante à des fins d'information générale.
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