Assurance PNO et logement locatif vacant en 2026 : ce qu'il faut savoir
L'assurance PNO couvre votre logement locatif sans locataire, dans la limite de la clause d'inhabitation (30 à 90 jours). Distinguez vacance, carence et perte de loyers : trois notions souvent confondues.
Un logement locatif vacant doit-il être assuré ?
Oui, dans la majorité des cas. La vacance locative ne suspend ni les risques de sinistre ni la responsabilité du bailleur. La réponse précise dépend de la configuration du bien et de son mode de détention.
Qu'est-ce qu'un logement locatif vacant ?
Un logement locatif vacant est un bien destiné à la location, temporairement inoccupé. Le périmètre est strict : il s'agit d'un bien à usage locatif, pas d'une résidence secondaire ni d'un logement occupé personnellement par le propriétaire. Les situations de vacance les plus fréquentes sont :
- Entre deux locataires : le bail vient de se terminer et le suivant n'est pas encore signé.
- En attente du premier locataire : le logement vient d'être acquis ou rénové et la recherche de locataire est en cours.
- En période de travaux : rénovation ou rafraîchissement avant remise en location.
- En période de préavis : le locataire a donné son congé mais n'a pas encore quitté les lieux.
En copropriété : une obligation légale au titre de la loi Alur
L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi Alur du 24 mars 2014, impose à tout copropriétaire de souscrire une assurance couvrant au minimum sa responsabilité civile, qu'il occupe le bien ou non. L'obligation s'applique donc même si votre logement locatif est vide entre deux baux. Sans assurance, vous restez responsable des dommages causés aux autres lots ou aux parties communes en cas de sinistre.
Pour aller plus loin sur le cadre légal général, consultez notre guide de l'assurance PNO obligatoire.
Hors copropriété : pas d'obligation, mais une protection essentielle
Un logement locatif individuel hors copropriété n'est pas soumis à l'obligation d'assurance de la loi Alur. Les risques restent pourtant bien réels : un dégât des eaux non détecté, un incendie d'origine électrique ou une occupation illégale peuvent survenir à tout moment. Sans assurance, vous assumez seul les réparations, ce qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un sinistre majeur.
Un bien locatif financé à crédit peut par ailleurs faire l'objet d'une exigence d'assurance maintenue dans la clause de garantie hypothécaire de la banque. Vérifiez ce point avant d'envisager toute suspension de couverture.
La clause d'inhabitation : combien de temps êtes-vous couvert ?
C'est l'un des points les plus mal compris des contrats PNO. La clause d'inhabitation fixe la durée maximale pendant laquelle votre logement locatif peut rester inoccupé sans que certaines garanties soient suspendues. Voici comment fonctionne cette clause et où la trouver dans votre contrat.
Définition et cadre légal
La clause d'inhabitation est présente dans la quasi-totalité des contrats d'assurance habitation. Elle prévoit la suspension de certaines garanties (le plus souvent le vol et le vandalisme) au-delà d'une certaine durée d'inoccupation continue ou cumulée. Elle est encadrée par l'article L.112-4 du Code des assurances, qui impose que les clauses portant nullité, déchéance ou exclusion de garantie soient mentionnées en caractères très apparents dans le contrat.
Les durées les plus courantes sur le marché
Les contrats PNO du marché appliquent des seuils différents, généralement compris entre 30 et 90 jours d'inoccupation continue.
| Durée de vacance | Garanties typiquement affectées |
|---|---|
| Moins de 30 jours | Toutes les garanties sont en principe maintenues |
| 30 à 60 jours | Suspension fréquente du vol et du vandalisme selon les contrats |
| 60 à 90 jours | Restrictions importantes sur le vol, le vandalisme, parfois les dégâts des eaux |
| Au-delà de 90 jours | Suspension large des garanties optionnelles, maintien du minimum légal en copropriété |
Tableau indicatif. Les durées exactes et les garanties concernées varient d'un contrat à l'autre. Vérifiez les conditions particulières de votre contrat avant toute déclaration de vacance.
Les garanties les plus souvent suspendues
Lorsque la clause d'inhabitation se déclenche, les garanties suspendues en priorité sont presque toujours les mêmes :
- Le vol et le cambriolage, premières exclusions appliquées par la majorité des assureurs.
- Le vandalisme, souvent suspendu en parallèle ou peu de temps après le vol.
- Le bris de glace, parfois limité ou exclu après une vacance prolongée.
Les garanties incendie, dégâts des eaux et responsabilité civile restent généralement maintenues, mais avec des modalités variables selon les contrats. La responsabilité civile du propriétaire est en pratique toujours active, puisqu'elle est exigée par la loi Alur pour les biens en copropriété et constitue la garantie minimale exigée de toute PNO.
Vacance locative, carence locative, perte de loyers : les bonnes définitions
Trois notions souvent confondues dans les recherches des bailleurs, mais qui désignent des situations très différentes. Connaître la nuance évite de payer pour une garantie inadaptée ou de croire être couvert pour un risque qui ne l'est pas.
Les trois définitions à connaître
Voici la distinction précise entre les trois concepts :
- La vacance locative désigne la période pendant laquelle un logement locatif est vide entre deux baux successifs. Le bien est disponible à la location, mais aucun locataire n'est en place.
- La carence locative désigne l'absence de locataire dès la mise en location initiale. Le bien n'a jamais été occupé depuis son acquisition ou sa rénovation. C'est typiquement la situation d'un investisseur qui vient d'acheter un bien neuf et qui attend son premier locataire.
- La garantie perte de loyers est une couverture optionnelle de la PNO. Elle indemnise le bailleur lorsqu'un sinistre garanti (incendie, dégât des eaux) rend le logement inhabitable et entraîne une perte de revenus locatifs pendant la durée des travaux. Elle ne compense pas la simple vacance locative entre deux locataires.
Tableau comparatif des trois notions
| Notion | Définition | Couverte par la PNO ? |
|---|---|---|
| Vacance locative | Logement vide entre deux locataires | Bâti et RC oui, dans la limite de la clause d'inhabitation |
| Carence locative | Jamais loué depuis l'acquisition | Rarement couverte par les contrats standards |
| Garantie perte de loyers | Loyers perdus après un sinistre garanti | Oui, en option dans la majorité des PNO |
Pour les bailleurs qui cherchent à se prémunir contre l'impayé d'un locataire en place, la solution est une garantie loyers impayés (GLI), produit distinct de la PNO et de la garantie perte de loyers après sinistre. Pour en savoir plus, consultez notre guide de la garantie loyers impayés.
Ce que la PNO couvre pendant la vacance locative
La couverture pendant la vacance n'est pas identique à celle d'un bien occupé. Voici la grille de lecture des garanties maintenues et de celles qui peuvent être suspendues, selon les cas concrets rencontrés par les bailleurs.
Les garanties maintenues dans la majorité des cas
Même pendant une vacance locative, les garanties suivantes restent généralement actives, dans les limites prévues par le contrat :
- L'incendie, l'explosion et la chute de la foudre : couverture du bâti maintenue dans tous les cas.
- La responsabilité civile du propriétaire : active en toutes circonstances, exigée par la loi Alur en copropriété.
- Les catastrophes naturelles et technologiques : la garantie CATNAT est une extension obligatoire sur tous les contrats d'assurance habitation.
- Les dégâts des eaux : maintenus la plupart du temps, parfois soumis à la durée de vacance selon le contrat.
Pour le détail des garanties qui peuvent être incluses dans une PNO, consultez notre guide des garanties de l'assurance PNO.
Les garanties suspendues après la clause d'inhabitation
Au-delà du seuil fixé par la clause d'inhabitation (généralement 30 à 90 jours), plusieurs garanties peuvent tomber :
- Le vol et le cambriolage, fréquemment exclus dès le franchissement du seuil.
- Le vandalisme, souvent suspendu en parallèle ou juste après le vol.
- Le bris de glace, parfois limité ou supprimé.
Cas concrets vécus par les bailleurs
Trois exemples pour comprendre comment se déclenchent ces mécanismes :
- Dégât des eaux entre deux baux : une fuite survient dans la salle de bain pendant la période de vacance. Si la durée d'inoccupation respecte la clause d'inhabitation, l'assureur intervient normalement. Au-delà, certains contrats limitent l'indemnisation.
- Cambriolage pendant la période de relocation : si la vacance dépasse le seuil contractuel, la garantie vol est souvent suspendue. Le bailleur supporte alors seul le coût de la remise en état.
- Occupation illégale d'un logement vide : la procédure d'expulsion peut durer plusieurs mois et engendrer des frais d'avocat et d'huissier importants. Cette couverture passe par la protection juridique liée au bien, à vérifier au moment de la souscription.
Prix d'une PNO pour un logement locatif vacant
La prime d'assurance d'un logement locatif vacant n'est pas significativement différente de celle d'un bien occupé. La PNO reste calculée sur les caractéristiques du bien (surface, localisation, garanties), pas sur sa situation d'occupation au moment précis de la souscription.
Les fourchettes tarifaires constatées sur le marché
| Type de bien locatif | Fourchette annuelle |
|---|---|
| Appartement locatif standard | 60 à 120 €/an |
| Maison individuelle locative | 100 à 200 €/an |
| Grand logement ou bien à forte valeur | 150 à 250 €/an |
Fourchettes constatées sur le marché en 2026 pour un contrat standard. Pour le détail complet des tarifs PNO, consultez notre guide du prix de l'assurance PNO.
Les facteurs qui font varier le prix
Cinq paramètres principaux influencent le tarif :
- La surface et la valeur du bien locatif.
- La localisation géographique, avec une majoration possible en zone à risques (inondation, retrait-gonflement des argiles, forte sinistralité urbaine).
- Les garanties incluses ou optionnelles (perte de loyers, protection juridique étendue, rééquipement à neuf).
- La durée de la clause d'inhabitation négociée : certains contrats permettent une extension moyennant une surprime.
- Le montant de la franchise choisie.
Comment rester couvert pendant une vacance prolongée ?
Une vacance qui se prolonge au-delà des seuils contractuels demande une démarche active du bailleur pour maintenir la couverture. Voici la marche à suivre, étape par étape.
Checklist du bailleur en vacance locative
- Relisez votre contrat : repérez précisément la clause d'inhabitation et sa durée exacte (continue ou cumulée).
- Déclarez la vacance à votre assureur si le contrat l'exige, par lettre recommandée ou via l'espace client.
- Identifiez les garanties qui restent actives et celles qui tombent au-delà du seuil.
- Demandez une extension ou un avenant temporaire si la vacance risque de durer (négociation possible moyennant une surprime).
- Sécurisez physiquement le bien : changement de serrures si besoin, fermeture des accès, coupure de l'eau et de l'électricité si la vacance s'annonce longue.
- Visitez régulièrement le logement : certains contrats conditionnent le maintien des garanties à une présence périodique (en personne ou via un mandataire).
- Conservez les preuves de toutes vos démarches (LRAR, échanges avec l'assureur, attestations).
Quatre cas particuliers à anticiper
Certaines situations méritent une attention spécifique avant ou pendant la vacance :
- Carence locative (premier locataire en attente) : peu de contrats standards couvrent réellement cette situation. Vérifiez ce point dès la souscription, particulièrement pour un bien neuf ou récemment acquis.
- Bien en travaux entre deux baux : déclarez la nature et la durée des travaux à votre assureur. Certaines rénovations lourdes (gros œuvre, intervention sur la toiture) peuvent invalider temporairement certaines garanties.
- Locataire ayant donné son congé : anticipez la relocation dès la réception du préavis, et vérifiez les délais de votre clause d'inhabitation pour caler la transition au mieux.
- Bien locatif détenu en SCI : les règles de souscription sont spécifiques (contrat au nom de la société, jamais du gérant). Pour le détail, consultez notre guide de l'assurance PNO en SCI.
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FAQ sur la PNO en vacance locative
Un logement locatif vacant doit-il être assuré ?
En copropriété, oui : l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi Alur, impose au minimum la souscription d'une garantie de responsabilité civile, même si le bien est vide entre deux locataires. Hors copropriété, l'assurance n'est pas légalement obligatoire mais reste vivement recommandée pour protéger le patrimoine et la responsabilité du bailleur en cas de sinistre.
Ma PNO me couvre-t-elle sans locataire ?
Oui, dans les limites prévues au contrat. La PNO est conçue pour couvrir le bailleur, qu'un locataire soit en place ou non. La clause d'inhabitation peut toutefois suspendre certaines garanties (vol, vandalisme principalement) au-delà d'une durée de vacance comprise entre 30 et 90 jours selon les contrats.
Qu'est-ce que la clause d'inhabitation dans une PNO ?
C'est une disposition contractuelle qui fixe la durée maximale pendant laquelle votre logement peut rester inoccupé sans que certaines garanties soient suspendues. Elle est encadrée par l'article L.112-4 du Code des assurances, qui impose qu'elle figure en caractères très apparents dans le contrat. Les durées standards sont de 30, 60 ou 90 jours selon les assureurs.
Combien de temps un logement peut-il rester vide en étant couvert ?
La majorité des contrats du marché tolère 60 à 90 jours de vacance avant suspension des garanties les plus sensibles (vol, vandalisme). Certains contrats permettent d'étendre cette durée par avenant, généralement moyennant une légère surprime. Vérifiez la durée exacte applicable à votre contrat dans vos conditions particulières.
Quelle différence entre vacance locative et carence locative ?
La vacance locative désigne la période où le logement est vide entre deux locataires successifs. La carence locative désigne l'absence de premier locataire depuis l'acquisition ou la rénovation du bien. C'est typiquement la situation d'un investisseur qui attend son premier locataire après l'achat d'un bien neuf. Peu de contrats standards couvrent réellement la carence locative.
Existe-t-il une assurance qui paie le loyer pendant la vacance ?
Non, pas directement. La garantie perte de loyers incluse en option dans la PNO compense les loyers perdus uniquement à la suite d'un sinistre garanti rendant le logement inhabitable. Pour se protéger contre l'impayé d'un locataire en place, le bon outil est la garantie loyers impayés (GLI), un produit distinct de la PNO.
Quel est le prix d'une PNO pour un logement locatif vacant ?
Le prix est calculé sur les caractéristiques du bien, pas sur sa situation d'occupation. Comptez 60 à 120 €/an pour un appartement standard, 100 à 200 €/an pour une maison locative, et jusqu'à 250 €/an pour un grand logement ou un bien à forte valeur. La durée de la clause d'inhabitation négociée peut faire varier le tarif.
Comment assurer un logement entre deux locataires ?
Votre PNO existante couvre généralement cette période, dans les limites de la clause d'inhabitation. Si la vacance risque de dépasser le seuil de votre contrat, anticipez en demandant une extension à votre assureur ou en souscrivant un avenant temporaire. Dans tous les cas, conservez la preuve écrite de vos démarches.
Peut-on supprimer la clause d'inhabitation d'une PNO ?
La suppression totale est rare. Certains assureurs proposent en revanche une extension de la durée d'inoccupation tolérée, moyennant une surprime. La Commission des clauses abusives a par ailleurs déjà recommandé la suppression de certaines formulations trop restrictives de cette clause, notamment lorsque l'inoccupation est subie par le bailleur sans qu'il en soit responsable.
Comment protéger un logement vacant contre une occupation illégale ?
Combinez deux leviers : la sécurisation physique du bien (changement de serrures à chaque relocation, fermeture des accès, voisinage de confiance pour signaler toute anomalie) et la couverture juridique. Vérifiez que votre PNO inclut bien une protection juridique pour la prise en charge des frais d'avocat et de procédure en cas d'expulsion d'occupants sans titre.
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