Garanties de l'assurance PNO : ce qui est obligatoire, inclus et optionnel
Dans une assurance PNO, une seule garantie est réellement imposée par la loi, et quatre autres relèvent d'un régime légal qui ne dépend pas de vous. Tout le reste se compare. Découvrez ce que chaque garantie couvre vraiment, ce qui varie d'un contrat à l'autre, et les trois couvertures qu'on prend souvent pour de la PNO alors qu'elles n'en sont pas.
Ce que la loi impose, et à qui
L'assurance propriétaire non occupant n'est pas obligatoire partout. Là où elle l'est, une seule garantie est réellement imposée par la loi.
Trois enseignements se déduisent directement de ce texte, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014.
- L'obligation ne concerne que les biens soumis au statut de la copropriété. Un logement qui n'y est pas soumis échappe à cette exigence légale, même si l'assurance y reste vivement conseillée. Vérifiez toutefois ce que prévoit le règlement de votre lotissement ou de votre ensemble immobilier, qui peut poser ses propres obligations.
- Elle porte sur la seule responsabilité civile. Aucun texte n'impose de couvrir votre propre bâti, votre mobilier ou vos loyers.
- Elle vise expressément le copropriétaire non-occupant, donc le bailleur, et s'applique que le logement soit loué, vide entre deux baux ou prêté.
Tout le reste de votre contrat relève donc du libre choix, ce qui explique les écarts considérables entre les offres du marché. Pour le détail du cadre légal, voir notre page assurance PNO obligatoire, et pour le cas des immeubles collectifs notre page PNO en copropriété.
Le socle de tout contrat PNO
Au-delà du minimum légal, trois garanties figurent dans la quasi-totalité des contrats, à des niveaux de couverture qui restent variables selon les offres.
La responsabilité civile du propriétaire couvre les dommages causés aux tiers, locataire, voisins ou copropriété, du fait du bâtiment lui-même : vice de construction, défaut d'entretien, équipement défaillant. C'est elle que la loi exige en copropriété, et elle intervient même quand le logement est vide.
La garantie incendie, explosion et risques assimilés couvre le bâti et les aménagements vous appartenant. Elle a une importance particulière que nous détaillons plus bas : c'est à elle que la loi rattache plusieurs autres garanties.
La garantie dégât des eaux et gel traite le sinistre le plus fréquent en habitation, des infiltrations aux ruptures de canalisation, avec la question du gel des installations pendant une période sans occupant.
Les garanties que vous ne choisissez pas
Quatre garanties relèvent d'un régime légal et s'attachent à votre contrat sans figurer sur aucune grille d'options. Le mécanisme est toujours le même : le législateur prend appui sur une garantie que vous avez souscrite, le plus souvent l'incendie, et y rattache automatiquement une couverture supplémentaire. L'assureur ne peut pas les écarter.
Les quatre garanties annexées de plein droit
| Garantie | Texte et mécanisme | Ce qu'il faut retenir |
|---|---|---|
| Catastrophes naturelles | Article L.125-1. Tout contrat garantissant des dommages à des biens situés en France ouvre droit à cette garantie | Suppose un arrêté interministériel publié au Journal officiel. Franchise légale de 380 €, portée à 1 520 € pour la sécheresse |
| Tempête, ouragan, cyclone | Article L.122-7. Rattachée à la garantie incendie | Franchise, plafond et vétusté peuvent différer de ceux de l'incendie. Au-delà de 145 km/h en moyenne sur dix minutes ou 215 km/h en rafales, l'événement bascule en catastrophe naturelle |
| Catastrophes technologiques | Articles L.128-1 et L.128-2. Accident dans une installation classée, transport de matières dangereuses | Réparation intégrale, sans franchise sur le bien immobilier, mais dans la limite des valeurs déclarées ou des capitaux assurés pour les biens mobiliers. Les accidents nucléaires en sont exclus |
| Attentats et terrorisme | Article L.126-2. Rattachée à la garantie incendie | Couverte dans les limites de franchise et de plafond de la garantie incendie, frais de décontamination compris. Toute clause contraire est réputée non écrite |
Franchises de la garantie catastrophe naturelle applicables aux biens à usage non professionnel, relevées sur Service-Public au 10 avril 2026. Des montants différents s'appliquent aux collectivités territoriales et aux biens professionnels.
Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, votre garantie incendie ne se limite pas à l'incendie : elle sert de support légal à la tempête et au terrorisme, ce qui rend son plafond plus structurant qu'il n'y paraît. Ensuite, ne comparez pas ces quatre garanties sur leur principe, qui est commun à tous les contrats, mais sur les franchises et plafonds contractuels auxquels plusieurs d'entre elles renvoient.
Ce qui distingue vraiment les contrats
Une seule garantie est imposée par la loi et quatre relèvent d'un cadre commun. C'est donc ici que se joue l'essentiel de la comparaison : ces quatre postes sont tantôt inclus, tantôt en option, tantôt absents.
- La garantie vol, cambriolage et vandalisme protège les éléments immobiliers et, en location meublée, le mobilier que vous fournissez. C'est la première garantie suspendue par la clause d'inhabitation lorsque le logement reste vide.
- La garantie dommages électriques indemnise les installations et appareils endommagés par une surtension ou un court-circuit. Son plafond est souvent bas, et c'est un point à vérifier.
- La garantie bris de glace couvre vitrages, baies et parfois plaques vitrocéramiques. Elle aussi peut tomber en cas de vacance prolongée.
- La garantie défense pénale et recours prend en charge les frais de procédure pour faire valoir vos droits ou vous défendre. À ne pas confondre avec une protection juridique complète, dont le périmètre est bien plus large.
Sur ces quatre lignes, comparez trois choses plutôt qu'une : le fait que la garantie soit incluse ou non, son plafond d'indemnisation, et sa franchise. Un contrat moins cher qui plafonne les dommages électriques à quelques centaines d'euros ne vous protège pas réellement.
Protéger le revenu locatif
Deux garanties visent non pas le bien mais les revenus qu'il produit, et elles répondent à des situations distinctes.
La garantie frais et pertes assimilables intervient après un sinistre garanti qui rend le logement inhabitable. Son intitulé et son périmètre varient selon les assureurs : elle peut recouvrir la perte de loyers, la privation de jouissance ou certains frais supplémentaires. Dans tous les cas, elle suppose un événement couvert, incendie ou dégât des eaux par exemple, et ne joue jamais pour une simple absence de locataire.
La garantie squat, lorsqu'elle est proposée, prend en charge les frais de procédure d'expulsion et, selon les contrats, la remise en état après une occupation sans droit ni titre. Elle ne figure pas dans tous les contrats du marché.
Ce qui n'est pas dans une assurance PNO
Trois couvertures sont régulièrement présentées comme des garanties PNO alors qu'elles n'en font pas partie. Les distinguer évite de payer deux fois, ou de se croire couvert à tort.
Dans votre contrat PNO
- Responsabilité civile de propriétaire
- Dommages au bâti et aux aménagements
- Garanties légales annexées d'office
- Perte de loyers après un sinistre garanti
- Frais de procédure en cas de squat
Contrat ou couverture distincte
- Garantie loyers impayés : contrat séparé, avec conditions de solvabilité du locataire
- Dégradations immobilières du locataire : option généralement adossée à la garantie loyers impayés
- Assurance de la copropriété : souscrite par le syndicat, elle couvre les parties communes
Une confusion revient particulièrement souvent, et elle coûte cher : les dégradations volontaires commises par le locataire ne relèvent pas du vandalisme au sens de la garantie vol, qui vise l'intrusion d'un tiers, ni de la responsabilité civile du propriétaire, qui couvre les dommages que vous causez. Elles supposent une option dédiée, le plus souvent vendue avec la garantie loyers impayés.
Les principaux délais de déclaration
Il n'existe pas un délai de déclaration unique, et les confondre peut coûter l'indemnisation.
| Situation | Délai | Source |
|---|---|---|
| Sinistre courant | Cinq jours ouvrés au minimum, le contrat ne pouvant prévoir moins | Article L.113-2 |
| Vol | Deux jours ouvrés au minimum | Article L.113-2 |
| Catastrophe naturelle | Dès connaissance, et au plus tard trente jours après la publication de l'arrêté | Article L.125-2 |
| Catastrophe technologique | Cinq jours ouvrés suivant le sinistre, la prise en charge supposant par ailleurs la publication de l'arrêté | Service-Public, avril 2026 |
| Aggravation du risque en cours de contrat | Quinze jours à partir de la connaissance, par recommandé papier ou électronique | Article L.113-2 |
Protection utile à connaître : lorsque le contrat prévoit une déchéance pour déclaration tardive, l'article L.113-2 précise qu'elle ne peut vous être opposée que si l'assureur établit que le retard lui a causé un préjudice, et jamais lorsque le retard résulte d'un cas fortuit ou de force majeure.
Sur une catastrophe naturelle, la loi encadre aussi le rythme de l'assureur. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026, l'article L.125-2 lui laisse un mois, à compter de votre déclaration ou de la publication de l'arrêté si elle est postérieure, pour vous informer des modalités de garantie et ordonner une expertise. Puis un mois pour formuler une proposition d'indemnisation, à compter de votre état estimatif ou du rapport d'expertise définitif. Enfin, à compter de la réception de votre accord sur cette proposition, un mois pour missionner l'entreprise de réparation ou vingt-et-un jours pour verser l'indemnité, faute de quoi elle porte intérêt au taux légal. Une provision doit par ailleurs vous être versée dans les deux mois, et vous pouvez demander une contre-expertise en cas de contestation du rapport.
Récapitulatif des garanties
| Garantie | Statut |
|---|---|
| Responsabilité civile | Obligatoire en copropriété, incluse partout |
| Incendie, explosion et risques assimilés | Socle, et support légal de deux autres garanties |
| Dégât des eaux et gel | Socle |
| Catastrophes naturelles et minières | Annexée de plein droit |
| Événements climatiques | Annexée de plein droit à l'incendie |
| Catastrophes technologiques | Annexée de plein droit |
| Attentats et actes de terrorisme | Annexée de plein droit à l'incendie |
| Vol, cambriolage et vandalisme | Variable, première suspendue en cas de vacance |
| Dommages électriques | Variable, vérifier le plafond |
| Bris de glace | Variable |
| Défense pénale et recours | Variable |
| Frais et pertes assimilables | Option, après sinistre garanti uniquement |
| Squat | Option ou inclusion selon les contrats |
Le périmètre exact dépend de votre situation : voir nos pages PNO pour un logement meublé, PNO pour un immeuble entier et prix de l'assurance PNO.
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Une seule garantie est imposée par la loi, quatre relèvent d'un cadre commun. Tout le reste se compare, plafond par plafond et franchise par franchise. Comparez les garanties, les franchises et les plafonds de votre assurance PNO, et obtenez votre tarif en quelques minutes.
FAQ sur les garanties de l'assurance PNO
Quelles garanties sont obligatoires dans une assurance PNO ?
Une seule, et uniquement pour un bien soumis au statut de la copropriété : la responsabilité civile, en vertu de l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi ALUR. En dehors de ce cas, aucune garantie n'est légalement imposée. Quatre autres garanties relèvent toutefois d'un régime légal et s'appliquent dès lors que le contrat couvre les dommages concernés.
Quelles sont les garanties incluses automatiquement sans les souscrire ?
Les catastrophes naturelles au titre de l'article L.125-1, la tempête, l'ouragan et le cyclone au titre de l'article L.122-7, les catastrophes technologiques au titre des articles L.128-1 et L.128-2, et les attentats au titre de l'article L.126-2. L'assureur ne peut pas les écarter. Leur cadre légal est commun, mais les franchises et plafonds auxquels plusieurs d'entre elles renvoient restent contractuels.
Quelle est la franchise en cas de catastrophe naturelle ?
Une franchise légale s'applique, que l'assureur ne peut pas supprimer. Elle s'élève à 380 € pour une habitation ou tout autre bien à usage non professionnel, et à 1 520 € lorsque le dommage provient d'un mouvement de terrain consécutif à la sécheresse ou à la réhydratation du sol.
La garantie loyers impayés fait-elle partie de la PNO ?
Non. C'est un contrat distinct, soumis à ses propres conditions, notamment de solvabilité du locataire. À ne pas confondre avec la garantie frais et pertes assimilables incluse en option dans une PNO, qui compense uniquement les loyers perdus après un sinistre garanti rendant le logement inhabitable.
Les dégradations commises par le locataire sont-elles couvertes ?
Pas par le socle d'une PNO. Le vandalisme au sens de la garantie vol vise l'intrusion d'un tiers, et la responsabilité civile du propriétaire couvre les dommages que vous causez, pas ceux que vous subissez. Les dégradations volontaires du locataire supposent une option dédiée, le plus souvent adossée à une garantie loyers impayés.
Sous quel délai faut-il déclarer un sinistre ?
Cinq jours ouvrés au minimum pour un sinistre courant, deux jours ouvrés pour un vol, trente jours après la publication de l'arrêté en catastrophe naturelle. Une déchéance pour déclaration tardive ne peut vous être opposée que si l'assureur démontre que le retard lui a causé un préjudice.
Quelle différence entre l'assurance PNO et celle de la copropriété ?
L'assurance du syndicat couvre l'immeuble et les parties communes. Votre PNO couvre votre lot privatif, les aménagements vous appartenant et votre responsabilité personnelle de bailleur. Les deux sont exigées par le même article 9-1, qui vise le copropriétaire d'un côté et le syndicat de l'autre.
Les garanties restent-elles actives quand le logement est vide ?
La responsabilité civile, l'incendie et les garanties légales annexées restent actives. En revanche, la clause d'inhabitation de votre contrat peut suspendre le vol, le vandalisme et parfois le bris de glace au-delà d'une durée d'inoccupation généralement comprise entre 30 et 90 jours.
Cet article est fourni à titre informatif. Les informations présentées ne constituent en aucun cas un conseil juridique, financier ou fiscal, ni une offre d'assurance. Les réglementations, garanties applicables, conditions et tarifs des contrats sont susceptibles d'évoluer : veillez à vérifier les dispositions et conditions en vigueur ainsi que la notice d'information du contrat avant toute décision. Pour une étude personnalisée, consultez un professionnel adapté à votre situation. Qivio est un courtier en assurances immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23000353 (vérifiable sur orias.fr). Concernant les comparatifs, les marques, logos et noms d'assureurs cités sur ce site sont la propriété exclusive de leurs dépositaires. Les comparatifs et analyses sont réalisés de manière indépendante à des fins d'information générale.
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