Bail de location meublée : tout savoir sur sa durée légale

Louer un logement meublé séduit de plus en plus actuellement. C’est un choix plus souple et plus simple pour les locataires. Sans compter que les appartements ou les maisons avec un bail de location meublée sont souvent mieux situés. Ce type de location répond aux besoins des étudiants, des jeunes actifs et des personnes en mobilité. Pourtant, les règles encadrant ce genre de contrat sont souvent méconnues. Elles diffèrent de celles d’une location vide. La durée du bail, notamment, suit des normes précises fixées par la loi. Vous faites bien de vous informer que vous êtes bailleur ou locataire. Cela évite les malentendus avant même de signer. Voici tout ce qu’il faut savoir pour comprendre les particularités du bail à location meublée pour vous aider.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Un logement meublé est un bien proposé à la location. Il est livré avec tout le mobilier nécessaire pour y vivre immédiatement. La loi impose une définition claire : le locataire doit pouvoir : 

• Y dormir
• Y manger
• Et y vivre sans avoir à apporter autre chose que ses effets personnels.

Ce n’est donc pas une simple question de confort. Il s’agit d’une véritable obligation légale. 

Le logement doit être clos, décent, et permettre une installation immédiate. Ce type de location vise les séjours de moyenne durée. Néanmoins, elle peut aussi convenir à de longues périodes. Tout dépend des besoins du locataire.

Quelles sont les obligations pour le bailleur ?

Le bailleur doit fournir un logement meublé conforme aux exigences de la loi. Il a l’obligation de s’assurer du bon état du bien en location meublée. C’est le cas sur le plan structurel et fonctionnel. 

Tout doit donc être opérationnel :

• L’électricité
• La plomberie
• Le chauffage. 

Le logement doit aussi respecter les normes de sécurité. Le bailleur doit entretenir le mobilier fourni et le remplacer si besoin. Il est responsable de la conformité du logement pendant toute la durée du bail. Toute négligence peut entraîner des litiges ou la résiliation du contrat. Louer en meublé demande donc une vraie rigueur.

Les éléments mobiliers indispensables dans un bail de location meublée 

N’importe quel bien n’est pas considéré comme loué meublé. Pour cela, le logement doit comporter au minimum : 

• Une literie avec couette ou couverture
• Des volets ou rideaux
• Une table
• Des sièges
• Des plaques de cuisson
• Un four ou micro-ondes
• Un réfrigérateur
• Un congélateur ou un compartiment de congélation
• De la vaisselle
• Des ustensiles de cuisine
• Du rangement
• Des luminaires 
• Et du matériel d’entretien ménager. 

L’absence de l’un de ces éléments remet en cause la qualification du logement. Utilisez une check-list complète pour éviter les oublis. Cela va empêcher la requalification de votre contrat de bail. 

Quelle est la durée du bail pour une résidence principale ? 

Un bail de location meublée signé pour une résidence principale dure au minimum 1 an. Ce délai s’applique dès lors que le locataire n’est pas étudiant. À l’échéance, vous ou votre locataire pouvez donner congé au contrat. Dans le cas contraire, il est reconduit automatiquement pour une durée équivalente. Vous n’avez pas besoin de refaire un nouveau bail. La reconduction est tacite.

Les cas particuliers des étudiants

Pour les étudiants, la durée du bail est réduite à 9 mois. Ce contrat spécifique ne se renouvelle pas automatiquement. Il correspond souvent à une année universitaire. Le logement peut ensuite être reloué à un autre étudiant.

Qu’en est-il du bail mobilité ?

Le bail mobilité constitue un cas à part. Il s’adresse aux personnes : 

• En formation
• En mutation
• En mission temporaire
• Ou en engagement volontaire. 

Sa durée est comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable. Il n’est pas reconductible. Cependant, il peut être prolongé une fois dans la limite des 10 mois.

Ces durées encadrées garantissent une certaine stabilité pour le locataire. Elles offrent également plus de souplesse au bailleur. Évidemment, cela implique une vérification de la situation de votre locataire avant de s’engager. Vous choisissez ainsi un contrat adapté et évitez toute erreur. Chaque bail doit être rédigé avec précision pour être valide et conforme aux règles.

Quid de la résiliation du bail de location meublée ?

Il est possible de rompre ce genre de contrat de location. Il suffit de respecter les règles. 

Si vous êtes locataire

Le locataire peut résilier un bail de location meublée à tout moment. Il doit simplement respecter un préavis d’un mois. Aucune justification n’est exigée. Une lettre recommandée avec accusé de réception suffit. Le délai court à partir de la réception du courrier par le bailleur.

Si vous êtes propriétaire

Le bailleur, en revanche, est soumis à des règles plus strictes. Vous ne pouvez donner congé qu’à l’échéance du bail. Vous devez aussi respecter un préavis de 3 mois. Le congé doit être justifié par un motif légitime. Exemple : 

• Une reprise du logement pour y habiter
• La vente du bien
• Ou motif sérieux et légitime. Comme des impayés ou des nuisances.

Dans ce cas, vous devez notifier le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Un acte d’huissier ou une remise en main propre contre signature peut également fonctionner. Sans l’un de ces moyens, le congé n’est pas valable.

Le bailleur ne peut résilier le bail à tout moment. Respecter les délais et les conditions prévues par la loi est essentiel. Un congé mal formulé ou non justifié peut être contesté. Il vaut donc mieux préparer chaque étape avec soin. C’est la clé pour éviter les litiges et préserver la relation locataire-bailleur.

Les avantages fiscaux de la location meublée selon la durée du bail

La durée du bail de location meublée peut avoir un impact sur votre régime fiscal. Vous avez un bail d'une durée d'un an ou plus ? En tant que propriétaire, vous pouvez opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP). Ce choix détermine les avantages fiscaux disponibles. Tel est le cas notamment l'amortissement du mobilier et du bien immobilier.

Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros par an. Vous avez alors un abattement forfaitaire de 50 %. Au-delà de ce seuil, ou sur option, le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles : 

• Les amortissements
• Les travaux
• Les intérêts d'emprunt
• Les charges de copropriété
• Etc.

La durée plus courte des baux étudiants peut impacter la rentabilité fiscale de votre bien. En effet, elle génère potentiellement plus de périodes de vacances locatives. Cependant, elle permet aussi une rotation plus fréquente. Ce qui permet de mieux adapter vos loyers au marché. 

Comment adapter la durée du bail selon votre stratégie locative ?

La durée du bail de location meublée doit s'adapter à votre stratégie d'investissement. Tenez également compte du profil de votre bien. 

• C’est un studio proche d'une université ? Privilégiez des baux étudiants de 9 mois. Cela maximise le rendement grâce à des loyers plus élevés. Encore faut-il vous adapter à la gestion plus intensive. 
• À l'inverse, vous avez un appartement familial en centre-ville ? Un bail d'un an avec reconduction tacite assure une stabilité locative appréciable.
• Votre bien se trouve dans des zones d’activités économiques ? Optez pour un bail mobilité. Les entreprises vont pouvoir y accueillir des salariés en mission. 

Certains propriétaires combinent même plusieurs stratégies selon les saisons : 

• Des baux étudiants de septembre à juin
• Puis des locations touristiques courtes l'été. 

Attention toutefois, cette approche nécessite une bonne connaissance du marché local. À cela s’ajoute une gestion rigoureuse des transitions. L'important est de choisir une durée cohérente avec vos objectifs patrimoniaux. Tenez également compte de votre disponibilité pour la gestion et des caractéristiques de votre bien. 

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En résumé

La durée d’un bail de location à vide change selon le cas : 

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Ce type de bail demande une souplesse pour les loueurs et les locataires. Il séduit donc les personnes mobiles. Tel est le cas des étudiants ou des professionnels en mission. Évidemment, vous pouvez toujours le résilier. Dans ce cas, respectez le préavis de 1 à 3 mois selon le cas. 

Côté bailleur, ce type de contrat permet souvent un loyer plus élevé. Le roulement plus fréquent peut générer une meilleure rentabilité. Il faut cependant rester vigilant. Le risque de vacances locatives est plus élevé. Le mobilier doit être entretenu et remplacé si nécessaire. Cela demande du temps et un suivi régulier.