À partir de combien de loyers impayés peut-on expulser un locataire ?

L'impayé de loyer est l'une des principales préoccupations des propriétaires bailleurs. Ils font désormais face à de plus en plus de locataires défaillants. Dans ce genre de situation, la question se pose rapidement : à partir de combien de loyers impayés avant expulsion pouvez-vous engager une procédure ? La réponse dépend de plusieurs facteurs légaux et contractuels que vous devez maîtriser. En effet, quand bien même les retards et les impayés vous mettent dans des positions difficiles, vous devez agir dans le respect du droit. Cette situation nécessite donc une approche méthodique. Il y a notamment les délais et les procédures imposés par la loi que vous ne devez pas minimiser. Ainsi, vous allez protéger les intérêts de chacune des parties. Retour sur les bons à savoir. 

Quelles sont les obligations légales du locataire et du propriétaire ? 

Le cadre légal définit clairement les responsabilités de chaque partie dans la relation locative. 

Le locataire

Le locataire a l'obligation fondamentale de s'acquitter de son loyer aux échéances convenues dans le bail. Cette obligation s'étend également aux charges locatives. Idem pour tous les montants dus selon les termes du contrat.

Le bailleur 

Le propriétaire dispose de droits spécifiques en cas de défaillance. Il peut engager des démarches dès le premier impayé. Vous n’avez donc pas à attendre un nombre précis de mensualités. La loi n'impose pas de seuil minimal concernant le montant ou la durée des impayés pour déclencher une procédure.

Le respect de la procédure

Cependant, le bailleur doit respecter une procédure stricte avant toute expulsion. Il commence par adresser une mise en demeure au locataire défaillant. Cette démarche formelle constitue un préalable obligatoire à toute action judiciaire.

Le propriétaire peut également actionner la garantie locative ou faire appel à la caution solidaire ou un garant le cas échéant. Ces mécanismes de protection permettent de récupérer les sommes dues. Ce qui vous évite d’attendre l'issue d'une procédure longue et coûteuse.

La prévention reste la meilleure approche. Un dialogue ouvert entre les parties permet souvent de trouver des solutions amiables. Exemple : un échéancier de paiement adapté à la situation du locataire. Cela vous évite les dépenses et les complications d’une procédure légale. 

Que faire en cas de loyers impayés ?

Donc, vous ne devez pas attendre combien de loyers impayés avant expulsion.  Vous pouvez commencer à agir dès le premier jour de retard. La rapidité de votre réaction détermine souvent l'issue de la situation.

Une discussion ouverte

Contactez d'abord votre locataire par téléphone ou email. Cette approche amiable permet de comprendre les raisons du retard. C’est parfois un simple oubli ou un problème temporaire dans ses comptes. De quoi expliquer la situation et permettre une résolution rapide et simple. 

Une lettre de relance

Envoyez ensuite une lettre de relance recommandée avec accusé de réception. Ce courrier rappelle : 

• Le montant dû 
• Et la date d'échéance dépassée. 

Il donne au locataire un délai supplémentaire pour régulariser sa situation.

Une mise en demeure

Votre locataire ne réagit pas ? La mise en demeure constitue l'étape suivante. Cette lettre recommandée avec accusé de réception met formellement le locataire en demeure de payer. Elle doit mentionner : 

• Le montant exact dû
• Les pénalités applicables 
• Et un délai de paiement.

Faites-vous payer d’une autre manière

Activez la garantie locative ou contactez la caution solidaire si elles existent. Ces mécanismes permettent souvent de récupérer rapidement les sommes dues.

Vous avez contracté une assurance de loyers impayés ? Vous pouvez également demander à votre assureur de vous avancer la somme. Il va alors s’occuper à votre place du recouvrement. C’est simple et rapide. 

Gardez une trace de tous les échanges

Constituez un dossier complet avec tous les échanges et preuves. Cette documentation va être précieuse en cas de procédure judiciaire. C’est pourquoi vous devez toujours avoir un double de chaque lettre recommandée ou des emails de relance que vous avez envoyés. Ce sont les preuves de votre bonne foi. 

Quelle procédure pour l'expulsion en cas de loyers impayés ?

L'expulsion nécessite une procédure judiciaire stricte que vous devez respecter scrupuleusement.

Une demande au tribunal judiciaire

Votre mise en demeure a échoué ? Saisissez le tribunal judiciaire. Vous devez déposer une assignation en référé ou au fond selon l'urgence de votre situation. Cette procédure permet d'obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. 

Le juge examine votre dossier et convoque les parties. Il peut se passer deux choses : 

• Il peut accorder des délais de paiement au locataire. 
• Il peut aussi prononcer immédiatement la résiliation du bail. 

La question de combien de loyers impayés avant l’expulsion trouve ici sa réponse : même un seul mois peut suffire si la procédure est bien menée. La décision du juge vous a été favorable ? Vous devez seulement avoir un titre exécutoire. Ce document officiel vous autorise à faire appel à un huissier de justice pour procéder à l'expulsion.

Quand faire appel à un huissier ? 

L'huissier signifie le commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois pour partir volontairement. Passé ce délai, l'expulsion forcée peut avoir lieu avec le concours de la force publique.

Vous devez y faire appel juste après la décision du tribunal et l’obtention du titre exécutoire. Certes, vous ne devez pas attendre un certain nombre de loyers impayés avant l’expulsion. Néanmoins, vous ne devez et ne pouvez pas le faire seul. 

Respectez la trêve hivernale

C’est le délai qui suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars. En effet, les températures chutent pendant cette période de l’année. Ce qui empêche de sortir les mauvais payeurs de leur habitation malgré la situation. C’est surtout une question de dignité humaine et de sécurité. 

Cette période protège les locataires contre les expulsions, sauf exceptions particulières. Exemple : 

• Suite à une procédure de relogement
• Des occupations illégales ou squats
• Des situations de danger pour la sécurité des occupants du bien

La procédure complète dure généralement entre 6 et 18 mois. Tout dépend de la complexité du dossier.

Prévenir les loyers impayés : Les bonnes pratiques

Propriétaire bailleur ? La prévention reste votre meilleure arme contre les impayés de loyer. Comment faire alors ? Voici quelques conseils. 

Choisissez le bon locataire

Sélectionnez rigoureusement vos locataires. Ne vous contentez pas du premier venu qui vous fait de bonnes promesses. Vérifiez notamment leurs revenus. 

Demandez : 

• Les 3 derniers bulletins de salaire
• Un contrat de travail 
• Et un avis d'imposition. 

Les revenus nets doivent représenter au minimum 3 fois le montant du loyer, les charges comprises.

Un dépôt de garantie avant le début de la location

Exigez un dépôt de garantie. Selon la loi, vous pouvez aller jusqu’à un mois de loyer hors charges. Cette somme vous protège contre les dégradations. Elle peut aussi compenser partiellement un impayé.

Des garanties officielles contre les impayés

Souscrivez une garantie loyers impayés (GLI) auprès d'un assureur. Cette assurance couvre :

• Les loyers impayés
• Les dégradations 
• Et les frais de procédure.

 Elle représente un investissement rentable pour sécuriser vos revenus locatifs.

Demandez une caution solidaire solvable. C’est particulièrement utile pour les jeunes locataires ou ceux aux revenus modestes. La caution s'engage à payer les loyers en cas de défaillance du locataire principal.

Un bail bien rédigé

Rédigez un bail clair et complet. Votre contrat doit préciser toutes les obligations de chaque partie. Mentionnez notamment : 

• Les conditions de paiement
• Les pénalités de retard 
• Et les procédures en cas d'impayé.

Une bonne relation avec vos locataires

Entretenez de bonnes relations avec vos locataires. Un contact régulier permet de détecter rapidement les difficultés. Ce qui aide à trouver des solutions avant que la situation ne se dégrade.

Surveillez régulièrement les paiements. Réagissez dès le premier retard. Cela vous évite l'accumulation d'impayés difficiles à récupérer.

Conclusion

La gestion des loyers impayés demande une bonne approche. Vous devez être ferme et compréhensif en même temps. Combien de loyers impayés avant l’expulsion ? Il n’y a pas de nombre précis. Vous n'avez pas besoin d'attendre plusieurs mois d'impayés pour agir. Faites-le dès le premier retard. La loi vous autorise à engager les démarches nécessaires. Cela vous évite les accumulations qui vont être plus compliquées à gérer.

La clé du succès réside dans la prévention et la réactivité. Choisissez avec soin vos locataires et les garanties. Surveillez attentivement les paiements. Soyez clair et transparent avec vos locataires. Cela minimise les risques. 

Vous avez tout de même des impayés ? Respectez scrupuleusement la procédure légale. Chaque étape compte. Cela va de la simple relance à la mise en demeure, puis à l'action judiciaire si nécessaire. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du droit immobilier. Un avocat spécialisé ou un administrateur de biens expérimenté va vous guider dans vos démarches.