Parties communes non respectées : que faire et quels recours en copropriété

La vie en copropriété ressemble à un grand puzzle social. Chaque propriétaire détient une pièce essentielle à sa réussite. C’est pourquoi avant d’investir dans ce genre de bien immobilier, vous devez comprendre le fonctionnement des espaces partagés.  Cela va vous éviter les tensions dans ses immeubles collectifs. Vous allez mieux utiliser les parties communes. Incivilités, négligences et incompréhensions peuvent rapidement dégrader l'atmosphère entre voisins. Les soucis dans ce genre de bien peuvent être nombreux. Exemple : des propriétaires qui se garent n'importe où, d'autres qui encombrent les couloirs, etc. Quels sont vos droits et vos devoirs ainsi que vos recours ? Le point. 

Qu’est-ce que sont les parties communes ?

La loi du 10 juillet 1965 définit précisément les parties communes. Ce sont des espaces et des équipements utilisés collectivement par l'ensemble des copropriétaires. Plusieurs zones entrent dans cette catégorie :

• Les murs porteurs
• Les toitures
• Les escaliers
• Les couloirs
• Les cours intérieures
• Les locaux techniques
• Les ascenseurs
• Les halls d'entrée
• Les gaines techniques
• Les parkings communs

Ces espaces appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Chacun dispose d'un droit d'usage. Évidemment, tous ont aussi des obligations strictes de respect et de préservation.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est la bible juridique de la résidence. Il précise des règles spécifiques concernant :

• Les accès restreints à certaines parties communes : Quels sont les espaces accessibles aux résidents ou non ? 
• L’entretien qui peut incomber à un lot particulier : Comment se passe le tour des nettoyages ? Qui gère les travaux d’entretien et de réparation de l’immeuble ? 
• Les modalités d'utilisation des espaces partagés : Les heures, les conditions, la remise en état, etc. 

Certaines parties communes peuvent aussi bénéficier d'une jouissance privative. Exemple : Un jardin attenant à un lot de rez-de-chaussée va appartenir au locataire de l’appartement en question. 

Dans tous les cas, le respect de ces règles s'impose à tous. Des sanctions peuvent être appliquées en cas de comportements inappropriés. Cela va du simple avertissement à des poursuites judiciaires. Tout dépend de la gravité de la situation. 

Quels sont les non-respects fréquents des parties communes ? 

Le règlement de copropriété ne fait pas tout. Il y a tout de même quelques rebelles qui ne respectent pas les règles. Que faire dans ce cas ? 

Le stockage dangereux dans les couloirs et les escaliers

Les couloirs et escaliers ne sont pas des espaces de rangement personnel. Vous ne pouvez pas y déposer des objets comme bon vous semble. C’est d’autant plus le cas s’ils présentent des risques majeurs. 

Nous pouvons citer entre autres : 

• Les obstacles en cas d'évacuation d'urgence : Les vélos ou les meubles devant les portes. 
• Le blocage des voies de circulation : L’entreposage d’objets imposants dans les escaliers ou devant les portes. 
• Les problèmes de sécurité incendie : L’encombrement devant les portes coupe-feu. 
• Les risques de chutes et d'accidents : Les jouets dans les escaliers, les accessoires de toutes sortes dans les couloirs, etc. 

Les normes de sécurité interdisent formellement ces pratiques. Chaque copropriétaire doit maintenir ces espaces libres et accessibles dans les parties communes. 

Les nuisances sonores et comportementales

Il y a aussi une règle de respect mutuel à respecter dans les parties communes. Vous devez notamment éviter certains comportements problématiques. 

Évitez la musique trop forte dans les escaliers. Cela risque de perturber l’ensemble des habitants de l’immeuble. Idem des tapages nocturnes dans les caves. Ce ne sont pas des endroits pour faire la fête. Restez le plus discrets possible quand vous êtes dans les parties communes. Les cris et les conversations bruyantes n’y sont pas les bienvenues. 

Les nuisances de ces espaces communs concernent aussi les dégradations volontaires ou involontaires. Exemple : les coups de points dans les murs, les fuites d’eau qui débordent de votre appartement, etc. 

Les graffitis, les débris et les salissures détériorent l'image et la valeur de la copropriété. C’est pourquoi ils sont également interdits dans les espaces communs. C’est le cas devant les portails d’entrées ou dans les étages supérieurs.  

L’occupation abusive des espaces communs

Par définition, les parties communes appartiennent à tout le monde. Vous ne devez donc pas vous y installer et occuper les lieux pendant trop longtemps. Plusieurs pratiques peuvent générer des tensions récurrentes. Exemple : 

• Les jardins communs privatisés sans autorisation : Cela peut être pour une fête privée ou pour des installations pérennes. 
• Des parkings utilisés par des véhicules non autorisés : Vélos, voitures ou motos. 
• Des espaces transformés en zones de stockage personnel : Vos affaires n’ont rien à faire dans les couloirs, même si vous ne les utilise plus. 
• L’utilisation des parties communes comme ateliers ou des terrains de jeux

Quid du cadre juridique des parties communes ? 

Les règles qui gèrent les espaces communs dans les immeubles de copropriété ne sont pas dues aux hasards. Ils sont aussi régis par la loi. 

Quelles sont les références légales principales ? 

La législation encadre strictement l'usage des parties communes :

• La loi du 10 juillet 1965 : Elle définit les droits de jouissance entre les parties privatives et les parties communes pour chaque copropriétaire. 
• Le décret du 17 mars 1967 : Qui définit les modalités d'application des statuts d’un immeuble de copropriété ainsi que la gestion des assemblées générales. 
• Le Code civil : Qui s’applique pour la gestion des troubles de voisinage. 

Quelles sont les responsabilités des copropriétaires ?

Chaque propriétaire supporte des obligations précises liées à la propriété d’une partie de l’immeuble. À savoir : 

• Respecter intégralement les parties communes 
• Garantir la jouissance normale pour tous les membres
• Assumer la responsabilité des dommages causés aux tiers et aux espaces communs en cas de sinistre. 
• Se conformer au règlement de copropriété

Un comportement non conforme peut entraîner des sanctions financières ou juridiques.

Recours possibles en cas de conflit

Que faire alors en cas de conflits sur l’utilisation des parties communes ? Quels sont vos recours possibles ? 

Étape 1 : La communication et la médiation : L’art du dialogue

La résolution des conflits dans les parties communes commence toujours par la communication. Essayez de régler les tensions à l’amiable. Comment désamorcer les tensions ? Voici une bonne stratégie : 

Premier contact : l'approche amiable

Les copropriétaires disposent de plusieurs options pour résoudre un différend. Cela commence par un échange direct et cordial. Soyez le plus diplomate possible. Discutez clairement de l’origine du problème avec votre voisin. Une explication calme de la situation problématique peut parfois vous aider à trouver une solution en commun. 

Écoutez attentivement les arguments de l'autre partie. Cela va aussi vous permettre de mieux comprendre la situation. Ce qui va faciliter la recherche d'une solution mutuellement acceptable. Si besoin, adoptez des techniques de médiation efficaces. Sachez qu’une négociation réussie est celle où chaque partie a fait des efforts. 

Quelques conseils pour réussir votre médiation

• Restez toujours courtois et constructif.
• Utilisez un ton neutre et bienveillant.
• Proposez des solutions concrètes.
• Documentez vos échanges. 

Faites appel à un conciliateur de justice

Vous avez du mal à dialoguer directement avec votre voisin ? Vous pouvez faire appel à un négociateur professionnel. C’est gratuit et rapide. 

Cela fait toujours partie de la procédure informelle. Vous allez alors avoir la présence d'un tiers neutre au conflit pendant les discussions. Ce qui peut permettre de mieux apaiser les tensions. 

Étape 2 : La mise en demeure formelle

Le dialogue n’a mené à rien ? Entamer la prochaine étape. Envoyez une mise en demeure. Cela se fait par courrier recommandé. Pensez à bien rédiger votre lettre. Voici quelques éléments indispensables à inclure :

• Mentionnez précisément le problème : Quel est-il ? 
• Précisez la référence au règlement de copropriété : Avec le numéro de l’article et de la page, etc. 
• Une description détaillée du trouble : Depuis quand cela a-t-il commencé ? Quelle en est l’origine ? Les conséquences, etc. 
• Le délai de régularisation : En combien de temps espérez-vous une résolution du problème ?
• Les conséquences en cas de non-résolution : Quelles sont les sanctions possibles si la personne concernée ne réagit pas ? 

Ce document de mise en demeure possède une valeur juridique. Envoyez-le par lettre recommandée avec avis de réception. Conservez une preuve écrite et datée de votre côté. C’est la meilleure protection en cas de litige.  

Vous avez déjà tenté de résoudre le problème avec d’autres solutions ? Mentionnez également ces anciennes démarches dans votre lettre. 

Étape 3 : L’intervention du syndic

Après la lettre de mise en demeure, vous pouvez faire intervenir le syndic. C’est le premier responsable en cas de conflits entre copropriétaires. Vous devez notamment l’alerter des procédures que vous avez déjà entamées. 

Pour ce faire, envoyez-lui le dossier complet. Ajoutez une description objective des faits et des preuves ou des documents annexes si vous en avez. Il est également possible de demander à discuter du litige lors de la prochaine AG. Dans ce cas, le syndic doit l’inscrire dans l’ordre du jour. 

L’assemblée générale des copropriétaires est une instance de décision. Elle permet de discuter de la situation avec tous les autres copropriétaires. De quoi recueillir leur avis, voire mettre en place d’éventuelles sanctions. 

Vous pouvez aussi demander une médiation par le conseil syndical. C’est une bonne alternative pour la recherche de solutions consensuelles. 

Étape 4 : L’action en justice

Aucune de vos anciennes démarches n’a porté ses fruits ? Entamer une action en justice est l’ultime recours. Dans ce cas, choisissez bien la juridiction à laquelle vous allez vous adresser. Les tribunaux compétents sont :

• Le juge de proximité
• Le tribunal judiciaire
• Le tribunal de grande instance

Préparez votre dossier. Compilez les preuves.  Ajoutez un constat d'huissier si nécessaire. Faites une estimation précise du préjudice. Mentionnez votre demande de réparation. 

L’assurance habitation : une protection à ne pas minimiser

Votre assurance habitation n’est pas en reste face à des problèmes concernant les parties communes. 

Quelles sont les garanties applicables ? 

L'assurance habitation offre plusieurs protections. Comptez sur votre assureur pour une bonne couverture des dégâts dans les parties communes. Du moins, c’est le cas si vous en êtes le responsable. 

Votre contrat vous propose une protection contre les sinistres collectifs. Vous allez être couvert en cas d’incendie ou de dégâts des eaux, etc. 

Quid de la garantie « Recours de voisinage » ? 

Il s’agit d’une protection juridique complète. C’est le gage d’une prise en charge des litiges et des frais de procédure. L’assureur vous propose aussi une assistance juridique personnalisée. Elle vous accompagne à chaque démarche, même quand vous intentez une action. À cela s’ajoute évidemment la couverture de la responsabilité civile collective. Ce qui va vous éviter les mauvaises surprises.